Babamın borcuna karşılık üstüme yaptığı tapulu evi babam yaşarken satabilir miyim?

Kişinin kendi adına tescilli bir taşınmaz üzerindeki hakları, Türk Medeni Kanunu kapsamında tam mülkiyet esaslarına dayanır. Tapu devri resmen gerçekleştiği andan itibaren önceki malikin (babanın) mülkiyet hakkı sona erer ve yeni malik, kanunların çizdiği sınırlar içinde taşınmazı dilediği gibi tasarruf etme hakkına sahip olur. İnşaat halindeki bir yapıda ise tapunun niteliği belirleyicidir: devredilen şey tamamlanmış bir bağımsız bölüm mü, yoksa arsa payı / kat irtifakı mı, satışın şekli buna göre değişir.

Mevzuat bu durumu şu çerçevede düzenler:

• Tapuda malik olarak kayıtlı kişi, taşınmaz üzerinde tam tasarruf yetkisine sahiptir; gayrimenkulü dilediği zaman, dilediği üçüncü kişiye devredebilir. Tapuda şerh, intifa hakkı veya kısıtlama yoksa babanın rızasına, onayına veya iznine hukuken ihtiyaç yoktur.

• İnşaat tamamlanmamışsa ve tapu kat irtifakı / arsa payı üzerineyse, satış bağımsız bölüm olarak değil bu pay üzerinden yapılır; yapının tamamlanma durumu, varsa müteahhitle olan ilişki ve iskân (yapı kullanma izni) durumu, alıcı açısından devrin koşullarını etkileyebilir.

• Miras hakkı ancak mirasbırakanın vefatı ile doğar. Baba hayatta olduğu sürece kardeşlerin mirasçı sıfatıyla bu taşınmaz üzerinde hak iddia etmesi veya satışa müdahale etmesi hukuken mümkün değildir.

• Devrin bir alacağa karşılık (ivazlı) yapılmış olması, babanın vefatı sonrası kardeşlerin gündeme getirebileceği muris muvazaası veya tenkis iddialarına karşı koruyucu nitelik taşır. Ancak bu korumanın geçerliliği, dayanak alacağın gerçekliğine ve devredilen taşınmazın değeri ile alacak miktarı arasındaki denkliğe bağlıdır; değerler arasında fahiş fark bulunması, devrin görünürde satış, aslında bağış olduğu yönündeki iddiaları gündeme getirebilir.