43 hissedarlı ve 3 yıldır süren miras davasında ihaleye çıkacak tarlanın fiyatı düşük mü belirlenir?

Kırk üç hissedarın bulunduğu ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davalarında sürecin üç yıl veya daha fazla sürmesi olağandır. Uzamanın temel sebebi, tüm hissedarlara tebligatın ulaştırılması zorunluluğu (taraf teşkili), dava sürerken vefat eden paydaşların altsoylarının tespit edilip sürece dahil edilmesi ve bilirkişi raporlarına yapılan itirazlardır. Kesin bir bitiş süresi verilemez; süreç, bu bildirimlerin eksiksiz tamamlanmasına bağlıdır.

Hukuki açıdan tablo şu şekildedir:

• Mahkeme veya satış memurluğu, tarlanın bedelini kendi inisiyatifiyle düşük belirleyemez. Arazinin niteliğini ve emlak piyasasını inceleyen bir bilirkişi heyeti atanır ve taşınmazın güncel rayiç bedeli hesaplanır. Bu değerleme tüm hissedarlara tebliğ edilir.

• Belirlenen bedeli piyasa koşullarına göre düşük bulan her paydaşın, rapora karşı kıymet takdirine itiraz ederek yeniden keşif ve bedel tespiti isteme hakkı vardır; bu, en önemli koruma mekanizmasıdır.

• İhaleye katılımda devlet keyfi düşük fiyat uygulamaz; satış, bilirkişinin belirlediği muhammen bedel esas alınarak yürütülür ve artırma sonucunda taşınmazın nihai bedeli, katılımcıların pey sürmesiyle gerçek ederine yaklaşır. İhalede aranan asgari oranlar İcra ve İflas Kanunu'nda düzenlenmiştir.

• İhaleye kimlerin katılabileceği konusunda güncel bir mevzuat değişikliği süreci bulunmaktadır: ortaklığın giderilmesi davalarında ilk satışın yalnızca mirasçılar/hissedarlar arasında, rayiç bedel üzerinden yapılması yönünde bir düzenleme gündemdedir. Ancak bu düzenlemenin yürürlük durumu ve devam eden davalara uygulanıp uygulanmayacağı, yasanın geçiş hükümlerine bağlı olduğundan, sizin üç yıldır süren dosyanız bakımından satış aşamasındaki güncel kuralların ihale öncesinde teyit edilmesi önem taşır.