İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası Nedir?

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası; paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınır yahut taşınmaz mallardaki ortaklığın, paydaşlar arasında anlaşma sağlanamaması hâlinde mahkeme kararıyla aynen taksim veya satış suretiyle sona erdirilerek ferdi (bireysel) mülkiyete geçişini sağlayan hukuki yoldur. Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 698 uyarınca, hukuki bir işlem gereğince veya paylı malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, her paydaş malın paylaşılmasını isteyebilir.

Ortaklığın giderilmesi davası halk arasında çoğunlukla miras kalan malların kardeşler veya akrabalar arasında paylaşılamaması neticesinde gündeme gelse de, yalnızca miras hukukuna özgü değildir; sonradan ortaklaşa satın alınan hisseli tapulardaki uyuşmazlıkların çözümünde de yegâne yargısal yoldur. Miras ortaklığının genel çerçevesi ve mirasçılık sıfatı için miras hukuku rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İzale-i Şuyu Davasının Hukuki Niteliği, Çift Karakterli (Actio Duplex) Dava

Ortaklığın giderilmesi davasının en temel karakteristik özelliği, hukuk doktrininde "actio duplex" (çift karakterli dava) olarak adlandırılmasıdır. Bu kavram, davanın hem davacı hem de davalı taraf için tamamen benzer sonuçlar doğurduğu anlamına gelir. Yani davayı açan taraf her ne kadar davacı sıfatını taşısa da, mahkeme sonunda verilecek olan aynen taksim veya satış kararı; davaya itiraz eden veya hiç katılmayan diğer paydaşların da doğrudan menfaatine ya da aleyhine aynı oranda etki eder. Bu nedenle davalı konumundaki bir hissedar da yargılama sürecinde payına düşen hakkı aynen davacı gibi talep edebilir ve davanın sonucundan kendi hissesi oranında yararlanır.

Mevzuatımız ve Yargıtay içtihatları ışığında bu davanın hukuki niteliklerini ve pratik yansımalarını şu şekilde detaylandırabiliriz:

• Zamanaşımına tabi olmaması: Ortaklığın giderilmesi talebi, mülkiyet hakkının özünden doğan bir dava olduğu için hiçbir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Ortaklık (şüyu) hukuken devam ettiği müddetçe, aradan elli yıl dahi geçmiş olsa, paydaşlardan herhangi biri bu davayı açmak üzere Sulh Hukuk Mahkemesine başvurabilir.

• Uygun olmayan zamanda açılamama istisnası: Kanun koyucu, davanın her zaman açılabileceği kuralına TMK m. 698/2'de hayati bir sınır çizmiştir: "Paylaşma istemi, uygun olmayan zamanda yapılamaz." Yargıtay'ın yerleşik uygulamalarında münasebetsiz zaman; davanın açılmasıyla diğer paydaşların olağandışı ve ağır bir zarara uğrayacağı ekonomik kriz dönemleri, taşınmazın imar uygulamasının (şüyulandırma) henüz tamamlanmak üzere olduğu evreler veya tarım arazilerinde hasat mevsiminin hemen öncesi gibi durumlar olarak değerlendirilir. Dürüstlük kuralına (TMK m. 2) açıkça aykırı olan bu tür talepler mahkemece reddedilir.

• Feragat ve davanın devamı durumu: Çift karakterli (actio duplex) dava olmasının en çarpıcı sonucu burada görülür. Normal hukuk davalarında davacı, davasından feragat ettiğinde dosya kapanır. Ancak ortaklığın giderilmesi davalarında; davacı davadan feragat etse dahi, davalılardan herhangi birisi davaya devam edilmesini talep ederse, mahkeme davayı reddedemez ve ortaklığın giderilmesi sürecini tamamlamak zorundadır.

• Taraf teşkilinin mutlak zorunluluğu: İzale-i şuyu davasında, tapu kayıtlarında veya mirasçılık belgesinde (veraset ilamı) adı geçen tüm ortakların davada bizzat veya vekille yer alması, hukuki tabirle zorunlu dava arkadaşlığı kuralıdır. Hissedarlardan birinin bile vefat etmiş olması hâlinde, o kişinin mirasçılarının tamamının tespit edilip davaya usulüne uygun dâhil edilmesi şarttır.

Özetle ortaklığın giderilmesi davası, paydaşlar arasında bir cezalandırma veya hak gaspı aracı değil; aksine mülkiyet hakkının en verimli şekilde kullanılmasını engelleyen fiili ya da hukuki tıkanıklığı devletin yargı gücüyle adil bir biçimde çözen bir mekanizmadır. Bu süreç, mülkiyet kilitlenmelerini çözerken, ilerleyen aşamalarda ele alacağımız kıymet takdiri itirazları ve açık artırma prosedürleri gibi teknik detayları da barındırır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasının Şartları Nelerdir?

İzale-i şuyu davası, mülkiyet hakkının özünden doğan mutlak ve güçlü bir hak olmakla birlikte; mahkemenin esasa girerek aynen taksim veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi kararı verebilmesi için kanunun aradığı sıkı şekli ve maddi şartlar bulunmaktadır. Uygulamada en sık karşılaşılan tablo, usulüne uygun hazırlanmayan dilekçeler ve eksik araştırma nedeniyle yıllarca süren davaların usulden reddedilmesidir. Sulh Hukuk Mahkemesi hâkiminin ilk celsede (ön inceleme aşamasında) re'sen gözeteceği bu dava şartları, sürecin belkemiğini oluşturur.

Taraf Teşkili (Zorunlu Dava Arkadaşlığı)

Ortaklığın giderilmesi davalarında Yargıtay içtihatlarının üzerinde en tavizsiz durduğu, eksikliği hâlinde kararın kesin olarak bozulmasına yol açan birinci ve en hayati şart, taraf teşkilinin sağlanmasıdır. Bu dava türünde, hukuki terminolojide maddi bakımdan mecburi (zorunlu) dava arkadaşlığı kuralı geçerlidir. Davanın çift karakterli yapısı gereği, verilecek hüküm tapuda veya miras ortaklığında payı bulunan herkesin hukuki statüsünü ve malvarlığını doğrudan etkileyecektir. Bu nedenle mahkeme, tüm paydaşların savunma hakkını kullanabilmesi için davada taraf olarak yer almasını zorunlu tutar.

Taraf teşkilinin sağlanması sürecinde uygulamada karşılaşılan kritik durumlar ve Yargıtay uygulamaları şunlardır:

• Vefat eden hissedarın durumu: Dava açılmadan önce veya yargılama sırasında (derdest iken) paydaşlardan birinin vefat etmesi hâlinde dava durmaz ancak ilerleyemez. Mahkeme, davacıya vefat eden kişinin mirasçılık belgesini (veraset ilamı) alması için kesin süre verir. Alınan belgeye göre tespit edilen tüm yasal mirasçılar, davaya usulüne uygun şekilde dâhil edilmeli ve dava dilekçesi bu kişilere tebliğ edilmelidir. Bir mirasbırakanın mirasçılarının ve mal varlığının nasıl tespit edileceği konusunda babadan kalan mirasın araştırılması yazımız yol göstericidir.

• Adresi bilinmeyen veya ulaşılamayan ortaklar: Yurt dışında yaşayan, yıllardır haber alınamayan veya MERNİS (Nüfus) sisteminde güncel bir yerleşim yeri adresi bulunmayan ortaklar, taraf teşkilinin önündeki en büyük engellerden biridir. Bu noktada avukatın devreye girerek kolluk araştırması talep etmesi, yurt dışı adresleri için konsolosluklar aracılığıyla adli yardımlaşma yoluna gitmesi gerekir. Tüm araştırmalara rağmen ulaşılamayan paydaşlar için Tebligat Kanunu m. 35 hükümlerine göre veya ilanen tebligat yoluyla taraf teşkili sağlanır.

• Kayyım tayini zorunluluğu: Uzun yıllar gaiplik durumu olan veya kim olduğu tapu kayıtlarından dahi tam anlaşılamayan (kimliği belirsiz) paydaşlar var ise, mahkeme süreci kilitlememek adına bu kişileri temsil etmek üzere vesayet makamından kayyım atanmasını talep etmesi için davacıya yetki ve süre verir. Atanan kayyım davaya dâhil edilmeden esasa ilişkin karar verilemez.

• Küçükler ve kısıtlılar için husumet: Paydaşlar arasında on sekiz yaşından küçükler veya zihinsel engel/yaşlılık gibi sebeplerle kısıtlanmış (hacir altına alınmış) kişiler varsa, bu kişileri yasal temsilcileri temsil eder. Ancak vasi ile kısıtlı arasında menfaat çatışması varsa (örneğin ikisi de aynı taşınmazda hissedarsa), davada kısıtlıyı temsil etmek üzere özel bir husumet kayyımı atanması yasal bir zorunluluktur.

Paylı Mülkiyet veya Elbirliği Mülkiyeti Bulunması

Ortaklığın giderilmesi davasının konusunu oluşturacak taşınır veya taşınmaz malın, mutlaka birden fazla kişi tarafından ortaklaşa mülkiyet altında tutulması gerekir. Hukuk sistemimizde ortak mülkiyet; Paylı Mülkiyet (Müşterek Mülkiyet) ve Elbirliği Mülkiyeti (İştirak Halinde Mülkiyet) olmak üzere ikiye ayrılır. Dava her iki mülkiyet türünde de açılabilir ancak hukuki nitelikleri ve yansımaları farklıdır.

Elbirliği mülkiyeti (iştirak halinde mülkiyet): Genellikle miras yoluyla intikal eden mallarda görülür. Burada ortakların belirli, somut hisse oranları (örneğin 1/4, 3/8 gibi) tapu sicilinde doğrudan yazmaz; malın bütünü üzerinde herkesin elbirliğiyle hakkı vardır. Ortaklardan biri tek başına kendi payını üçüncü bir kişiye satamaz veya rehin edemez. Bu kilitlenmiş yapıyı çözmenin ve mirasın taksimini sağlamanın en kesin yolu ortaklığın giderilmesi davasıdır. Elbirliği mülkiyetinde dahi mirasçılardan herhangi biri, diğer tüm mirasçılara karşı bu davayı tek başına açarak malın satılmasını veya paylaştırılmasını mahkemeden talep edebilir. Mirasın paydaşlar arasında hangi oranlarda bölüşüleceği için miras paylaşım oranları yazımıza bakabilirsiniz.

Paylı mülkiyet (müşterek mülkiyet): İki veya daha fazla kişinin, bir mal üzerinde maddi olarak bölünmüş olmayan (şüyulu), ancak matematiksel olarak belirlenmiş (örneğin tapuda Ali 1/2, Ayşe 1/2) hisselere sahip olması durumudur. Yatırım amacıyla ortak alınan arsalar veya kardeşlerin miras intikalinden sonra paylı mülkiyete çevirdikleri tapular bu gruba girer. Paydaş, kural olarak kendi bağımsız hissesini satabilir, rehnedebilir veya hacze konu edebilir. Ancak malın tamamı üzerinde tasarrufta bulunmak (örneğin müteahhide vermek veya tamamını satmak) için tüm paydaşların oybirliği gerekir. İnatlaşma durumunda paylı mülkiyetteki herhangi bir hissedar, hisse oranına bakılmaksızın bu davayı açarak ortaklığı sonlandırabilir.

İstisnai durum (kat mülkiyeti): Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında istikrarla vurgulandığı üzere; üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan (örneğin apartman dairesi, dükkân gibi bağımsız bölümlerin bulunduğu) bir ana gayrimenkulün bütünü için binayı komple satıp parayı paylaşalım diyerek izale-i şuyu davası açılamaz. Kat mülkiyetine tabi yerlerde ortaklık ancak bağımsız bölüm (daire) bazında; eğer o dairenin kendi içinde birden fazla hissedarı varsa o daire özelinde istenebilir.

Ortaklığın Devamını Zorunlu Kılan Bir Durumun Olmaması

Bir paydaşın ortaklıktan çıkma hakkı mutlak olsa da, Türk Medeni Kanunu bazı özel durumlarda ortaklığın sürdürülmesi zorunluluğunu öngörerek bu davaya geçici veya kalıcı engeller koymuştur. Hukuk dilinde idame-i şüyu mükellefiyeti olarak bilinen bu hâller mevcutsa, mahkeme açılan izale-i şuyu davasını reddeder. Bu istisnai hâller ve Yargıtay uygulamaları şu şekilde özetlenebilir:

• Sürekli bir amaca özgüleme: Ortak mülkiyete konu olan mal, yapısı gereği paydaşların ortak ve sürekli kullanımına tahsis edilmişse ortaklığın giderilmesi istenemez. Bunun en tipik örneği; iki komşu parseli birbirinden ayıran ortak sınır duvarları, paylı mülkiyete tabi su kuyuları veya tarım arazilerindeki ortak sulama kanallarıdır. Yargıtay, bu tür eklentilerin ana taşınmazlardan bağımsız olarak satılmasını veya bölünmesini hayatın olağan akışına aykırı bulur.

• Ortaklığı sürdürme (idame-i şüyu) sözleşmesi: Paydaşlar, kendi aralarında yapacakları resmî bir sözleşme ile malın paylaşılmasını belirli bir süreliğine yasaklayabilirler. Türk Medeni Kanunu'na göre bu anlaşma en fazla on yıl için yapılabilir. Eğer paydaşlar noterde resmî şekilde böyle bir sözleşme yapmış ve tapunun beyanlar hanesine şerh düşmüşlerse, bu on yıllık süre dolmadan veya tüm paydaşlar ortaklaşa sözleşmeyi feshetmeden izale-i şuyu davası açılamaz.

• Kanundan doğan paylaşma yasakları: İmar Kanunu ve Tarım Arazilerinin Korunması Hakkında Kanun gibi özel kanunlar, arazilerin belirli büyüklüklerin altına düşmesini engeller. Eğer ortaklığın giderilmesi aynen taksim yoluyla talep edilmişse ve arazinin bölünmesi Tarım ve Orman Bakanlığı normlarına takılıyorsa, mahkeme burada taksim suretiyle ortaklığın giderilmesi hukuken mümkün değildir tespiti yapar. Ancak bu durum, davanın satış suretiyle devam etmesine engel teşkil etmez; yani bölünemeyen mal satılarak parası paylaştırılır.

• Kentsel dönüşüm ve kamulaştırma süreçleri: Taşınmaz hakkında kesinleşmiş bir kamulaştırma kararı varsa veya 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında süreç başlamış ve yıkım/yeniden yapım aşamasına geçilmişse, Yargıtay güncel içtihatlarında bu durumları da ortaklığın mahkeme eliyle satılarak giderilmesini engelleyen hukuki veya fiili zorunluluklar kapsamında değerlendirebilmektedir. Bu aşamada güncel mevzuatın tapu kayıtlarıyla birlikte çapraz analize tabi tutulması hayati önem taşır.

Ortaklığın Giderilmesi Yöntemleri Nelerdir, Taşınmaz Nasıl Paylaştırılır?

Türk Medeni Kanunu m. 699 uyarınca, paylaştırma işlemi öncelikle paydaşların kendi aralarında yapacakları anlaşma (rızai taksim) ile gerçekleşir. Ancak bu anlaşmanın sağlanamaması ve sürecin mahkemeye taşınması hâlinde, hâkimin önüne çıkan iki temel hukuki yol vardır: aynen taksim (malın fiziksel olarak bölünmesi) veya satış suretiyle ortaklığın giderilmesi. Yargıtay içtihatlarında kesin bir kural olarak benimsendiği üzere; paydaşlardan biri dahi aynen taksim talep etmişse, hâkim öncelikle bu yöntemin uygulanabilirliğini araştırmakla mükelleftir. Doğrudan satış kararı verilmesi, açık bir bozma sebebidir.

Aynen Taksim Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksim; dava konusu taşınır veya taşınmaz malın, paydaşların hisseleri oranında fiziksel, coğrafi ve hukuki olarak parçalara ayrılarak her bir paydaşa müstakil bir mülkiyet tahsis edilmesidir. Bu yöntem, mülkiyet hakkının özüne en uygun olan ve paydaşın mal üzerindeki bağını koparmayan birincil çözüm yoludur. Ancak bir gayrimenkulün aynen taksim edilebilmesi için mahkemenin, uzman bilirkişi heyeti aracılığıyla malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünüp bölünemeyeceğini tespit etmesi gerekir.

• İvaz (bedel) ilavesi: Çoğu zaman taşınmazın bölünen parçalarının değerleri ile paydaşların hisse oranları tam olarak uyuşmaz. Yargıtay uygulamasına göre, bu değer farkı ivaz ilavesi (eksik paya karşılık bir miktar para ödenmesi) yoluyla dengelenir ve taksim bu şekilde gerçekleştirilir.

• Kısmi taksimin yasak olması: Ortaklığın giderilmesi davasının amacı şüyuyu tamamen bitirmektir. Bu nedenle, bir kısım paydaşın hisselerinin verilip kalan kısmın diğer paydaşlar üzerinde yine hisseli bırakılması (paydaşlar kendi aralarında rıza göstermedikçe) hukuken mümkün değildir.

İmar mevzuatı ve bölünmezlik sınırı (kritik Yargıtay kriteri): Bir taşınmazın fiziksel olarak bölünmeye müsait olması, hukuken aynen taksim kararı verilebilmesi için yeterli değildir. Mahkeme, bilirkişilerin hazırladığı ifraz projesini ilgili kurumlara göndererek mevzuata uygunluk onayı almak zorundadır. Bu aşamada davanın kaderini belirleyen iki temel yasal sınır karşımıza çıkar:

1. Belediye ve İmar Kanunu kısıtlamaları: Arsa ve binaların aynen taksiminde 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 15. ve 16. maddeleri devreye girer. Mahkeme, hazırlanan bölünme krokisini ilgili Belediye Encümenine veya İl Özel İdaresine göndererek "Bu ifraz projesi imar planlarına uygun mudur?" diye sorar. Kurumdan "uygundur" cevabı gelmezse, hâkim aynen taksim kararı veremez. Örneğin cephe genişliği veya asgari parsel büyüklüğü şartlarını sağlamayan arsalar bölünemez.

2. Tarımsal arazilerde bölünmezlik büyüklüğü: Dava konusu yer bir tarla, bağ veya bahçe ise; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümleri katı bir şekilde uygulanır. İl/İlçe Tarım ve Orman Müdürlüklerine yazı yazılarak arazinin niteliği sorulur. Kanuna göre; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazileri 20 dönümden (20.000 metrekare), dikili tarım arazileri (zeytinlik, fındıklık vb.) 5 dönümden (5.000 metrekare), örtü altı tarım yapılan araziler (seralar) ise 3 dönümden (3.000 metrekare) daha küçük parçalara bölünemez. Yargıtay'ın kararlılıkla uyguladığı bu kural gereği, arazinin yüzölçümü bu sınırların altına düşecekse aynen taksim talebi reddedilir ve satışa hükmedilir.

Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi

Aynen taksimin hukuken veya fiilen mümkün olmaması yahut hiçbir paydaşın aynen taksim talep etmemesi durumunda, mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verir. Burada altını çizmek gereken en kritik husus şudur: Bu satış, piyasa koşullarında emlakçı vasıtasıyla yapılan bir serbest satış değildir. Söz konusu işlem, İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümlerine göre kurulan Satış Memurluğu veya yetkilendirilen İcra Dairesi eliyle yapılan bir cebri (zorunlu) satıştır.

Açık Artırma ve İhale Süreci Nasıl İşler? (2026 – 12. Yargı Paketi Değişikliği)

Mahkemenin verdiği satış kararı kesinleştikten sonra (istinaf ve temyiz süreçleri bittikten sonra), taraflardan birinin talebiyle Satış Memurluğunda dosya açılır. Bu süreç, hak kayıplarının en çok yaşandığı, sürelerin titizlikle takip edilmesi gereken teknik bir evredir:

• Kıymet takdiri (değerleme): Satış memuru, uzman bilirkişilerle taşınmazın başına giderek güncel piyasa değerini belirler. Hazırlanan kıymet takdiri raporu tüm paydaşlara tebliğ edilir. Eğer belirlenen değerin düşük olduğu düşünülüyorsa, tebliğden itibaren yedi gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesine itiraz edilerek yeniden keşif talep edilmelidir. İtiraz edilmeyen raporlar kesinleşir.

• Elektronik ihale (UYAP e-Satış): İlan süreçleri tamamlandıktan sonra ihale, fiziki ortamda değil, tamamen Adalet Bakanlığının UYAP e-Satış Portalı üzerinden elektronik ortamda gerçekleştirilir.

• İhalenin feshi davası: İhale sürecinde usule aykırı bir işlem yapılmışsa (örneğin ilan eksikliği, ihaleye fesat karıştırma vb.), ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde İcra Hukuk Mahkemesinde ihalenin feshi davası açılarak satışın iptali istenebilir.

Vatandaşların en büyük endişesi, aile yadigârı taşınmazın dışarıdan üçüncü kişilerin eline geçmesidir. 16 Temmuz 2026'da TBMM'de kabul edilen 12. Yargı Paketi, tam da bu endişeyi gidermek üzere İcra ve İflas Kanunu m. 114'te köklü bir değişiklik getirdi:^[1]

• Birinci ihale mirasçılara özeldir: Taşınmazdaki tüm maliklerin mülkiyeti miras yoluyla edindiği ve hisse sahipleri arasında mirasçı olmayan üçüncü bir kişi bulunmadığı hâllerde, birinci açık artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu ilk artırma bir defaya mahsustur. Mirasçılardan alıcı çıkmazsa, ikinci açık artırma eskiden olduğu gibi herkese (üçüncü kişilere) açık hâle gelir.

• Başlangıç bedeli: Mirasçılara özel bu ilk ihalede teklifler, muhammen kıymetin yüzde yüzü (%100'ü) ile satış masrafları üzerinden başlar.

• Teminat zorunluluğu: Önceki sistemde, hissesinin değeri belirli oranı aşan paydaş teminatsız olarak ihaleye katılabiliyordu. Yeni düzenlemeyle bu muafiyet kaldırılmış; birinci ihalede hissedarlar dâhil tüm katılımcılardan nakit teminat aranır hâle gelmiştir.

Satış Bedeli Ortaklara Nasıl Paylaştırılır?

İhale bedeli tahsil edilip alıcı adına tapu tescil edildikten sonra, toplanan paranın paydaşlara dağıtımı işlemi başlar. Ancak ihale bedeli, brüt tutar üzerinden doğrudan paydaşlara verilmez; öncelikle kanuni kesintiler yapılır:

1. Önce masraflar kesilir: Satış bedelinden; ilan giderleri, bilirkişi ücretleri, tebligat masrafları, ihale damga vergisi, varsa KDV ve tellaliye harcı gibi tüm yargılama ve satış masrafları düşülür. (Tellaliye harcının güncel oranı satış öncesi teyit edilmelidir.)

2. Net bedelin dağıtımı: Geriye kalan net meblağ, paydaşlara tapu kaydındaki hisseleri oranında kuruşu kuruşuna paylaştırılır.

3. Avukatlık ücretlerinin durumu: Davada kendisini vekille temsil ettiren tarafların, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen maktu vekâlet ücretleri de, davanın doğası gereği tüm paydaşlara hisseleri oranında yükletilerek ödenir.

4. Haciz ve ipoteklerin durumu: Eğer paydaşlardan birinin hissesi üzerinde daha önceden konulmuş bir haciz veya ipotek varsa, o paydaşın eline para geçmez; hissesine düşen bedel doğrudan ilgili icra dairesine veya alacaklı bankaya gönderilir. Satış sonucunda mal, alıcıya tüm haciz ve ipoteklerden temizlenmiş olarak geçer.

İzale-i Şuyu Davası Masraflarını Kim Öder? (2026)

2026 yılı güncel mevzuatına göre, ortaklığın giderilmesi davasında ilk açılış harçlarını ve gider avansını davayı açan kişi peşin öder. Ancak dava sonuçlanıp taşınmaz satıldığında veya paylaşıldığında; yapılan tüm yargılama masrafları ve avukatlık ücretleri, tapudaki hisseleri oranında tüm ortaklardan kesilerek davacıya iade edilir.

Toplumda "davayı ben açarsam bütün masrafı ben çekerim, diğerleri hazıra konar" şeklinde son derece yanlış ve hak kayıplarına yol açan bir önyargı bulunmaktadır. Oysa hukuk sistemimiz, mülkiyet sorununu çözmek için adaleti harekete geçiren kişiyi cezalandırmaz; aksine davanın çift karakterli doğası gereği faturayı tüm faydalanıcılara adil biçimde paylaştırır. Bu sürecin hukuki işleyişini, 2026 yılı güncel yargı pratiği ve Yargıtay kararları ışığında şu başlıklar altında inceleyelim:

• Dava açılışındaki peşin yükümlülük (maktu harç kuralı): İzale-i şuyu davası, konusu milyarlarca liralık bir yalı veya devasa bir arsa da olsa, mahkemeye ödenen harçlar bakımından taşınmazın değerine tabi değildir. Dava açılırken Sulh Hukuk Mahkemesi veznesine sadece o yılın tarifesine göre belirlenen maktu başvuru ve karar harcı yatırılır. Bunun yanı sıra tebligatlar, keşif ve bilirkişi ücretleri için bir gider avansı dosyaya depo edilir. Bu ilk finansman yükü davacının omuzlarındadır.

• Yargılama sürecindeki masraflar (keşif ve bilirkişi): Dava ilerledikçe, taşınmazın aynen taksiminin mümkün olup olmadığının veya güncel değerinin belirlenmesi için mahkeme heyeti uzman bilirkişilerle taşınmazın başına gider. Keşif ve bilirkişi heyeti ücretleri ciddi bir yekûn tutabilir. Mahkeme, ara kararıyla bu eksik masrafların tamamlanması için davacıya süre verir; davacı bu masrafları ödeyerek sürecin ilerlemesini sağlar.

• Karar aşamasında masrafların paylaştırılması (hukuki dengeleme): Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun tavizsiz uyguladığı kurala göre; mahkeme ortaklığın giderilmesine karar verdiğinde, davacının dosya başından sonuna kadar cebinden çıkan tüm resmî harcamaları kuruşu kuruşuna hesaplar. Çıkan toplam meblağ, taşınmazdaki hisse oranlarına bölünür. Örneğin davacı %25 hisseye sahipse, toplam masrafın yalnızca %25'ine katlanır; geri kalan %75'lik kısım, davalı olan diğer paydaşların hissesine düşen satış bedelinden kesilerek davacıya iade edilir.

• Avukatlık (vekâlet) ücretinin durumu: İzale-i şuyu davasında kendisini bir avukatla temsil ettiren taraf, davanın sonunda Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi (AAÜT) üzerinden hesaplanan maktu vekâlet ücretine hak kazanır. Yargıtay içtihatlarına göre mahkeme, bu vekâlet ücretini de tıpkı diğer yargılama giderleri gibi hisseleri oranında tüm ortaklara yükletir.

• İhale (satış) aşamasındaki kesintiler: Dava satış kararıyla sonuçlanmışsa, dosya Satış Memurluğuna geçer. Açık artırma (UYAP e-Satış) sonucunda ihale alıcısından tahsil edilen bedel, ortakların hesaplarına yatırılmadan önce kanuni kesintilere uğrar: tellaliye harcı, gazete ilan giderleri ve satış memurluğu dosya masrafları mahsup edilir. Kalan net tutar, tapu sicilindeki matematiksel hisse paylarına göre ortakların hesaplarına aktarılır.

Özetle; mülkiyet inatlaşmasını bitirmek için adım atan ve süreci başlatan paydaş, davanın sonunda finansal olarak mağdur edilmez. Yargı mekanizması, kilitlenmeyi çözen bu iradeyi korur ve yapılan harcamaları taşınmazın bedelinden tahsil ederek dengeyi kurar.

Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

İzale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davasında görevli mahkeme, dava konusu malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olup, bu kural kamu düzenine ilişkin bir kesin yetki kuralı olduğundan davanın başka hiçbir yerde açılması hukuken mümkün değildir. Uygulamada, salt bize yakın olsun düşüncesiyle yanlış adliyelerde açılan davalar aylar sonra görevsizlik veya yetkisizlik"kararlarıyla usulden reddedilmekte; bu da mülkiyet kilitlenmesini çözmek isteyen taraf için hem zaman hem maddi kayıp anlamına gelmektedir. Konuyu mevzuat ve Yargıtay içtihatları ekseninde inceleyelim:

• Görevli mahkeme (HMK m. 4): Hukuk sistemimizde malvarlığına ilişkin davalarda genel görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi olsa da, kanun koyucu ortaklığın giderilmesi davaları için özel bir düzenleme yapmıştır. HMK m. 4/1-b uyarınca, dava konusu taşınır veya taşınmaz malın değeri ister yüz bin lira ister milyarlarca lira olsun, davaya bakmakla görevli tek mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Görev kuralı kamu düzenindendir ve yargılamanın her aşamasında (Yargıtay aşaması dâhil) re'sen dikkate alınır.

• Kesin yetki kuralı (HMK m. 12): Dava konusu eğer bir taşınmaz (arsa, tarla, daire vb.) ise, HMK m. 12/1 gereği dava ancak ve ancak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir. Bu bir kesin yetki kuralıdır. Ortakların tamamı bir araya gelip "Biz bu davayı Ankara'daki taşınmaz için İstanbul'da açalım" diye yazılı bir sözleşme yapsalar dahi bu sözleşme geçersizdir. Hâkim, ilk inceleme aşamasında taşınmazın kendi yargı çevresinde olmadığını tespit ederse, karşı taraf itiraz etmese bile davayı yetkisizlik nedeniyle usulden reddeder.

• Birden fazla taşınmazın olması istisnası: Uygulamada en çok hayat kurtaran usul kuralı buradadır. Eğer paydaşlar arasında ortaklığın giderilmesi istenen birden fazla taşınmaz varsa ve bu taşınmazlar farklı il veya ilçelerdeyse (örneğin miras kalan bir ev Kadıköy'de, bir arsa Çankaya'da, bir tarla Bodrum'da bulunuyorsa), her biri için ayrı ayrı dava açmak zorunda değilsiniz. HMK m. 12/3 uyarınca, bu taşınmazların herhangi birinin bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde, tüm taşınmazlar için tek bir ortaklığın giderilmesi davası açılabilir. Bu hukuki strateji; tarafı üç ayrı dava masrafından, üç ayrı avukatlık ücretinden ve farklı mahkemelerden çıkacak çelişkili kararlardan koruyan önemli bir usul avantajıdır.

• Taşınır mallarda yetki durumu: İzale-i şuyu davası sadece tapulu gayrimenkuller için değil; ortak mülkiyete konu bir araç, iş makinesi veya şirket hissesi (taşınır mallar) için de açılabilir. Eğer dava konusu sadece taşınır bir mal ise, burada HMK m. 12'deki kesin yetki kuralı işlemez. Bu durumda HMK m. 6 uyarınca genel yetki kuralı devreye girer ve dava, davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Birden fazla davalı varsa, herhangi birinin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında istikrarla belirtildiği üzere, kesin yetki ve görev kurallarına aykırılık dava şartı noksanlığı niteliğindedir. Bir davanın yetkisiz veya görevsiz mahkemede açılması durumunda, verilecek usulden ret kararının kesinleşmesinden itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesi talep edilmelidir. Bu iki haftalık hak düşürücü süre kaçırılırsa, dava hiç açılmamış sayılır (HMK m. 20).

Bu sebeple, özellikle miras hukuku ve eşya hukuku bağlamında açılacak izale-i şuyu davalarında, tapu kayıtlarının (TAKBİS üzerinden) il, ilçe, mahalle ve ada/parsel bazında dikkatle incelenmesi ve davanın doğru yargı çevresinde açılması, sürecin sağlığı açısından ilk kuraldır.

İzale-i Şuyu Davasında Sık Karşılaşılan Engeller ve Çözümleri

Ortaklığın giderilmesi davaları, dışarıdan bakıldığında yalnızca malı satıp parayı paylaşma veya araziyi bölme gibi basit bir işlem olarak algılanabilir. Ancak uygulamada, standart bir dilekçeyle açılan bu davalar, yargılama sırasında ortaya çıkan hukuki engeller (def'i ve itirazlar) nedeniyle kilitlenip yıllarca sürebilir. Aşağıda, süreci tıkayan en temel üç engeli ve bunların Yargıtay içtihatları ışığındaki çözüm yollarını inceliyoruz.

"Binayı/Ağacı Ben Yaptım!" — Muhdesatın Aidiyeti Sorunu

Türk Medeni Kanunu'nun eşya hukuku prensiplerine göre kural olarak arza bağlı olan her şey arza tabidir (superficies solo cedit). Yani bir tarlanın veya arsanın tapusu kimin/kimlerin üzerineyse, o arazinin üzerindeki binalar, gecekondu, fabrika, depo veya dikili ağaçlar da tapu sahiplerine ait sayılır. Ancak paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti altındaki bir taşınmazda, ortaklardan biri çıkıp "arsa hepimizin olabilir ama üzerindeki bu üç katlı binayı kendi cebimden harcayarak ben inşa ettim" veya "bu zeytinliği ben diktim" şeklinde bir iddiada bulunursa, davanın seyri tamamen değişir. Hukuk dilinde buna muhdesat iddiası denir.

İzale-i şuyu davasına bakan Sulh Hukuk Mahkemesi hâkimi, taraflar arasında mülkiyet uyuşmazlığı çıktığında bu uyuşmazlığı çözecek görevli merci değildir. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, muhdesat iddiası karşısında mahkemenin izleyeceği usul şudur:

• Rıza var mı araştırması: Hâkim öncelikle diğer tüm paydaşlara sorar: "Bu binayı davalı/davacı X kişisinin yaptığına rıza gösteriyor musunuz?" Eğer tüm paydaşlar kabul ederse sorun çözülür; taşınmaz satılırken arsanın bedeli tapu hisseleri oranında herkese, binanın bedeli ise sadece o binayı yapan kişiye verilir.

• Bekletici mesele kararı: Eğer paydaşlardan biri dahi "hayır, o binayı babamız yaptı" veya "ortak parayla yaptık" derse, uyuşmazlık doğar. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesi, iddia sahibine Asliye Hukuk Mahkemesinde Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası açması için kesin bir süre verir.

• Yargılamanın durması: Verilen süre içinde Asliye Hukuk Mahkemesinde dava açıldığını gösteren derdestlik belgesi dosyaya sunulduğunda, Sulh Hukuk Mahkemesi izale-i şuyu davasını bekletici mesele yapar. Yani tespit davası yıllarca sürse bile, o dava kesinleşene kadar izale-i şuyu dosyasında satış kararı verilemez. Bu strateji, uygulamada davayı uzatmak veya ucuza kapatmak isteyen kötü niyetli paydaşlarca kullanılsa da, muhdesat sahibinin emeğinin diğer paydaşlara haksızca geçmesini engelleyen yegâne hukuki kalkandır.

Ortaklardan Birine Ulaşılamaması veya Vefat Etmesi

Ortaklığın giderilmesi davasındaki en hassas terazi taraf teşkilidir. Davanın başında veya ortasında taraflardan birinin vefat etmesi yahut kendisine hiçbir şekilde ulaşılamayan bir ortağın bulunması, mahkemelerin en sık karşılaştığı usuli kilitlenme noktasıdır. Anayasal bir hak olan hukuki dinlenilme hakkı gereği, herkesin davanın varlığından haberdar edilmesi şarttır.

Dava açılmadan önce paydaşın vefat ettiği biliniyorsa veya dava devam ederken vefat gerçekleşirse, mahkeme işlemi durdurur ve davacı vekiline ölü paydaşın yasal mirasçılarını tespit etmesi için mirasçılık belgesi almak üzere yetki ve kesin süre verir. Yetki belgesiyle Sulh Hukuk Mahkemesinden veya çekişme yoksa noterden alınan veraset ilamı dosyaya sunulur; ölen kişinin tapudaki payı, veraset ilamındaki tüm mirasçılara intikal etmiş sayılır. Dava dilekçesi ve duruşma günü, tespit edilen bu yeni mirasçıların tamamına ayrı ayrı tebliğ edilerek davaya dâhil edilmeleri sağlanır. Mirasçılardan birinin bile eksik bırakılması, Yargıtay incelemesinde mutlak ve kesin bozma sebebidir.

Yıllar önce yurt dışına gitmiş, adresi bilinmeyen veya MERNİS kayıtlarında yerleşim yeri adresi bulunmayan ortaklar süreci felç edebilir. Burada avukatın kademeli tebligat stratejisi devreye girmelidir:

1. Kolluk araştırması: Öncelikle mahkemeden, kişinin son bilinen adresleri civarında emniyet/jandarma marifetiyle detaylı adres ve sağ-ölü araştırması yapılması talep edilir.

2. Tebligat Kanunu m. 35 uygulaması: Kişinin daha önce tebligat yapılmış veya resmî kurumlara bildirilmiş bir adresi varsa ancak şu an orada oturmuyorsa, Tebligat Kanunu m. 35 uyarınca tebligat evrakı o adrese usulünce yapılır ve tebliğ edilmiş sayılır.

3. İlanen tebligat: Kişinin yurt içinde veya yurt dışında hiçbir adresi bulunamıyorsa, son çare olarak gazetelerde ve resmî ilan kanallarında ilanen tebligat yoluna başvurulur. İlanın yayınlanmasından belirli bir süre sonra tebligat hukuken yapılmış kabul edilir ve yargılama gıyapta devam eder.

Taşınmazda İntifa (Kullanım) Hakkı Bulunması Durumu

Bir taşınmaz üzerinde intifa (kullanım ve yararlanma) hakkı bulunması, mülkiyet hakkının ikiye bölünmesi anlamına gelir. Tapuda mülkiyet sahibi olan kişiye çıplak mülkiyet sahibi, intifa hakkı sahibine ise mülkiyete dokunmadan malı kullanma veya kiraya verme hakkını elinde tutan kişi denir. Peki üzerinde intifa hakkı olan bir taşınmaz için izale-i şuyu davası açılabilir mi? Evet, açılabilir; ancak ihale süreci ve hukuki sonuçları oldukça özeldir:

• İntifa hakkıyla yüklü olarak satış (kural): Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yerleşik içtihatlarına göre, bir paydaş ortaklığın giderilmesini talep ettiğinde mahkeme, intifa hakkı sahibinin bu hakkını iptal edemez. Mahkeme, taşınmazın intifa hakkı ile yükümlü olarak (üzerindeki intifa hakkı devam edecek şekilde) satılmasına karar verir. Bu durum, açık artırmada malın değerini düşürür; çünkü hiçbir üçüncü şahıs, satın aldığında kullanamayacağı veya kirasını alamayacağı bir taşınmaza tam piyasa değerini ödemez.

• İntifa hakkı sahibinin rızası (istisna): Satış aşamasında intifa hakkı sahibi mahkemeye veya satış memurluğuna başvurarak "hakkımdan feragat ediyorum, taşınmaz intifasız olarak satılsın, ancak hakkımın maddi bedeli bana ödensin" diyebilir.

• Aktüerya hesabı: İntifa sahibi rıza gösterirse, mal üzerindeki yük kalktığı için çok daha yüksek bir bedelle satılır. Satış sonrası elde edilen bedel paydaşlara dağıtılmadan önce uzman bir aktüer devreye girer; intifa hakkı sahibinin yaşı, cinsiyeti ve muhtemel ömrü esas alınarak intifa hakkının parasal değeri hesaplanır. İhale bedelinin belli bir yüzdesi intifa hakkı sahibine peşin olarak ödenir, geriye kalan miktar çıplak mülkiyet sahibi paydaşlara hisseleri oranında paylaştırılır. Miras kalan ve sağ kalan eşin üzerinde intifa hakkı (veya aile konutu şerhi) bulunan taşınmazlarda tarafların en çok hataya düştüğü, hukuki stratejinin dikkatle kurulması gereken bir safha budur.